Agent commercial en immobilier

Un peu d’histoire
Depuis la loi portant Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 dite loi ENL (JO du 16 juillet 2006) les indépendants collaborant avec des agences immobilières n'ont désormais pas d'autre choix que d'avoir le statut d'Agent Commercial.
En effet l’article 97 de cette loi est venu modifier la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) règlementant certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce et préciser que les mandataires non salariés des Agences immobilières relèvent désormais exclusivement du statut d’agent commercial.


Définition
Les Agents Commerciaux du secteur Immobilier (A.C.I.) sont des agents commerciaux comme les autres : ils sont soumis aux dispositions des articles L. 134-1 à L. 134-17 du Code de commerce, ils bénéficient donc des mêmes droits, obligations et usages.
Ils doivent s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux.
 
Ils ont toutefois des spécificités liées au fait qu’ils relèvent également de la loi Hoguet dont ils doivent aussi respecter les dispositions :

  • ils ne peuvent exercer qu’en nom propre et pas en société,
  • ils ne sont pas autorisés à établir eux-mêmes les compromis, les promesses de vente ou les baux,
  • ils n’ont pas le droit de percevoir des règlements de la clientèle,
  • ils n’ont pas le droit de donner des consultations juridiques ou de rédiger des actes sous seing privé,
  • ils doivent avoir une attestation préfectorale les habilitant à négocier et à faire de la transaction immobilière. Cette carte de délégataire est demandée pour eux PAR LEUR MANDANT au service immobilier de la Préfecture (il s’agit en fait du duplicata au nom de l’Agent commercial de la carte de transaction immobilière de l’agence immobilière mandante. Cette attestation doit être renouvelée tous les ans et la procédure est entièrement gratuite).
 
Attention à éviter toute confusion avec les Agents immobiliers eux-mêmes, propriétaires de l’agence et titulaires de la carte de transaction immobilière et qui doivent justifier de certains diplômes et d’une garantie financière. Ce sont eux seuls qui sont habilités à établir les documents ci-dessus et à percevoir les règlements des clients
Il faut également préciser aux A.C.I. que, avec ce statut, ils n’acquièrent pas l’ancienneté nécessaire pour pouvoir ultérieurement, s’ils le souhaitent, ouvrir leur propre agence immobilière.


Conséquences liées à leur statut
Les A.C.I. sont des professionnels indépendants: ils ne doivent donc pas accepter d’être assimilés à des salariés et d’être soumis à une quelconque subordination. Ils n’ont pas à avoir des réunions à jour ou horaire fixes, des permanences à assurer à l’agence, un bureau dédié à leur nom, des tâches spécifiques à accomplir dans l’agence immobilière, etc.
Comme à tout agent commercial, il leur est vivement conseillé d’avoir plusieurs mandants, bien évidemment non concurrents entre eux.
D’un point de vue fiscal et social, les A.C.I. paient les mêmes cotisations au RSI que les autres agents commerciaux, ils relèvent du régime des BNC, ils sont assujettis à la TVA (sauf régime de la micro-entreprise) et ils peuvent opter pour le régime de l’auto-entrepreneur dès lors qu’ils répondent aux critères de celui-ci. Ils peuvent adhérer à une Association Agréée telle que l’A.A.A.C.


Le contrat d’A.C.I.
Il s’apparente au contrat habituel des agents commerciaux dont il reprend tous les points avec, toutefois, des dispositions spécifiques propres aux règles impératives de la loi Hoguet.
C’est pourquoi nous vous proposons un modèle de contrat spécifique aux A.C.I. qui a été validé par nos Conseils.

Comme pour tout contrat d’agent commercial, il est vivement recommandé :
  • de soumettre explicitement le contrat aux textes législatifs applicables,
  • de bénéficier de l’exclusivité sur le secteur (exclusivité géographique et/ou de clientèle),
  • de définir avec précision les taux de commission et leur assiette,
  • de stipuler le droit à l’indemnité de cessation de contrat calculée conformément aux usages de la profession d’agent commercial,
  • de prévoir les modalités de transmission du contrat,
  • de ne pas avoir de clause de non concurrence post-contractuelle.
 
En pratique
Il est rare qu’un contrat d’A.C.I. comporte une clause d’exclusivité (nous rappellerons ici que, contrairement à certaines idées reçues, cette exclusivité n’est pas obligatoire et qu’elle n’est pas non plus une condition impérative à la cessibilité du contrat).

La plupart des différends concerne le non- paiement des commissions car le mandant conteste souvent le droit à commissions de l’A.C.I. Celui-ci doit donc pouvoir justifier de ses interventions :
  • en cosignant les mandats qu’il a obtenus et qui sont conclus entre l’Agence immobilière et le client,
  • en conservant une copie des compromis signés grâce à son intervention,
  • en conservant une copie des mandats de vente ou de recherche ainsi que des lettres d’intention d’achat qu’il aura fait signer,
  • en faisant signer aux acheteurs potentiels des bons de visites mentionnant ses coordonnées légales complètes.

Loi ALUR du 24 mars 2014 
Elle impose de nouvelles obligations aux professionnels de l’immobilier afin de renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professionnels de l’immobilier et de durcir les conditions d’exercice des activités immobilières régies par la loi Hoguet.
La délivrance des attestations jusqu’alors délivrées par les Préfectures (on parlait donc d'une « attestation préfectorale ») est désormais confiée aux Chambres de Commerce et d’Industrie (Décret du 19 juin 2015).
Les Agents Commerciaux de l’immobilier doivent désormais pouvoir justifier à tout moment d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle - RCP (décret du 29 juin 2015) et notamment pour la délivrance et le renouvellement de leur attestation d’habilitation.
Les Agents Commerciaux de l’Immobilier ont également une obligation de formation professionnelle continue et ceux qui ne bénéficiaient pas déjà d’une habilitation à la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR doivent en outre justifier d’une compétence professionnelle (décrets d’application en attente).

 

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